家賃査定委員会

委員長 井上 徹(宅建士)

委員  木村健二(一級建築士)

委員  赤澤泰二(ADR調停委員)

委員  服部順一(ADR調停委員)

 

賃貸住宅賃料査定レポート

家賃査定委員会では、以下の情報を提供する、賃貸住宅賃料査定レポートを作成しています。

■建物情報

■市場賃料査定結果

■駐車場・事務所・店舗参考データ

■賃貸住宅市場OUTLOOK 4期の㎡当たり平均賃料

■周辺賃料住宅賃料水準

・ワンルーム、1K賃料(円/㎡月)分布

・1DK.1LDK    “

・2K,2DK,2LDK   “

・3DK,3LDK    “

■周辺賃料住宅マーケット分析

・周辺辺り賃料(円/月)分布

・平均賃料(円/㎡月)推移

・周辺部屋タイプ別共益費(円/㎡月)分布

・周辺部屋タイプ別敷金・礼金(月数)分布

・周辺駐車料金(円/台月)分布

・周辺事務所・店舗賃料(円/㎡月)分布

・周辺事務所・店舗共益費・管理費(円/㎡月)分布

・周辺事務所・店舗 敷金・保証金、礼金(月数)分布

・TVI(タス空室インデックス)築年数推移

・更新確立の推移

・更新確立の推移

・周辺マーケットの基本統計量

■賃貸履歴・周辺地図

・周辺賃貸履歴

・周辺地図

■コメント(宅建士)

 

コンペア式査定法

私たちは家賃を査定するとき、コンペア式家賃査定法という手法を用います。簡単に言えば、近隣の幾つかの類似物件と比較して、家賃を導く方法のことです。「間取り」「立地」「設備」「家具付き」などの項目から、査定する物件と類似物件をアイテムごとに比較して、金額差を抽出していきます

例えば、

  1. RCと木造など構造の違い、
  2. 防犯カメラの有無、
  3. 築年数の差、
  4. ペット飼育の可否
  5. 家具付など、
  6. 立地
  7. 周辺マーケット

それぞれの項目ごとにいくらの差がつくのかを埋めていきます。ただし、ここで気をつけたいのが類似物件の選定方法です。現在募集されている物件を類似物件にしては意味がありません。なぜなら、募集賃料が、必ずしも成約賃料となるわけではないからです。

とかくデフレが続き、賃貸需要が減っていると、必ずと言って良いほど指値(客からの要望賃料)が入ります。よって、成約済み物件を類似物件として比較しなければなりません。また、このようなコンペア式査定を何の基準もない状態で行うと、例え同じ会社のベテラン社員が同じ物件をそれぞれ査定しても、ピッタリと同じ金額が出ることはありません。結局は頭の中で、感覚で査定しているため、このような開きができるのです。

一般的に家賃設定は、曖昧で明確な根拠がないまま、決められていることが多いように思います。似ている条件の物件があれば、なんとなくそれと近しい家賃設定にして募集することがほとんどではないでしょうか。

しかし、家賃は、毎月の収入を得ることはもとより、物件価値の評価(収益還元法)からすると、売買価格そのものにも影響を与えてしまうのです。つまり、たった2,000円の家賃の差が、数百万円もの取引価格の差に変わってしまうこともあるため、とても重要なのです。

とは言え、家賃査定のルールがない不動産会社がほとんどですから、査定を頼めば担当者によって設定家賃が異なります。驚くことに、場合によっては一部屋あたり、5,000円〜1万円程度の開きが出てしまうこともあるのです。

同じ不動産会社に査定を依頼しているのに、担当者によって付ける家賃査定が違えば、オーナーである大家さんから信頼を失うことになりかねません

*本レポートの不動産価格情報は、何ら公的な効力や私的な拘束力を有するものではなく、不動産の鑑定評価に関する法律の「鑑定評価」又は、宅地建物取引業第34条の2第1項第2号の「売買すべき価格又はその評価額」に該当するものではありません。